Immobilien eine Wertanlage für die Zukunft?

Der Immobilienkauf bedeutet für die meisten Menschen eine der größten und wichtigsten Entscheidungen für ihr Leben, egal ob eigengenutzt oder als Geldanlage.

Deshalb sollte die Kaufentscheidung einer Immobilie gründlich bedacht werden. Leider wird die Anschaffung aber oftmals aus dem Bauch heraus getroffen oder die eher emotionale Ehefrau entscheidet für den Herrn Gemahl. Neben der Ehefrau sind aber auch Immobilienmakler und die finanzierenden Banken an einem Abschluss des Vertrages hochgradig interessiert. Die üppigen Provisionen und Zinserträge der meist langfristigen Finanzierungen lassen so manches kritische Argument bei der Beratung unter den Tisch fallen. Jeder Kunde, der sein Sparkonto in einen längerfristigen Immobilienkredit verwandelt, wird vom Zinsempfänger zum Zins- und Tilgungsschuldner. Damit arbeitet er nun fortan für seine Bank und deren Gewinn statt umgekehrt. Jeder verschuldete Bankkunde bringt satte Zinsgewinne für die Bank und sollte es dennoch mal nicht klappen mit den Ratenzahlungen, kann man ja immer noch die Immobilie verwerten. Natürlich, und das wäre der Idealfall, mit einem neuen Kredit und einem Neukunden für die Bank.

Hypothek, Grundschuld und abstraktes Schuldanerkenntnis sind die Folterinstrumente der Kreditgeber, dass sollten Sie immer bedenken. In jüngster Vergangenheit haben sogar regionale Sparkassen nicht davor zurückgeschreckt, Abtretungen an zwielichtige Verwertungsgesellschaften vorzunehmen, um sich selbst zu refinanzieren. Der Begriff „Lone Star“ sollte den meisten in diesem Zusammenhang bekannt sein, und glauben Sie bitte nicht, dass Sie erst in Verzug mit Ihren Raten kommen müssen, um mit Private-Equity-Unternehmen mit Sitz in Dallas Bekanntschaft zu machen. Also, der kreditfinanzierte Immobilienkauf ist eine risikobehaftete Anlage und kein Ruhekissen fürs Alter, das sollten Sie nicht vergessen.

Neben den Hauptverkaufsargument, den „eigenen-vier-Wänden“, werden oft der Inflationsschutz oder die Mieteinnahmen als Kaufargument ins Feld geführt. Dass diese Kaufargumente nicht immer stichhaltig sind, lässt sich an der Entwicklung des US-Amerikanischen Immobilienmarktes ablesen.
Aber auch in Europa sind Überkapazitäten im Immobiliensektor entstanden, der Bauboom in Spanien wurde so manchem Kapitalanleger zum Verhängnis.

Der deutsche Immobilienmarkt verzeichnete in den letzten Jahren zwar eine im Vergleich zu anderen Ländern vergleichsweise stetige Wertentwicklung, aber die Bäume wachsen auch hier nicht in den Himmel. Der private Anleger sollte die Immobilie daher primär als Konsumgut betrachten, und nicht als Kapitalanlage mit garantierter Rendite.

Dieser Unterschied zwischen Konsumgut und Kapitalanlage wird von den meisten Käufern nicht beachtet. Man spricht nicht deshalb von Kapitalanlage, weil man als Hauseigentümer auf gesparte Mietzahlungen verweisen kann, sondern nur dann, wenn man einen positiven Ertrag nach Steuern aus der Immobilieninvestition ziehen kann. Und das wiederum dürfte den wenigsten Neueinsteigern im Immobiliensektor auf dem aktuellen Marktpreisniveau gelingen. Bei einer kreditfinanzierten Immobilie gibt es sogar gar keine Ersparnis per Saldo, da die ersparte Miete die Fremdfinanzierungskosten kaum decken wird. Der Finanzfachmann nennt so etwas einen „negativen cashflow“. Das Eigenheim generiert dann kein Kapital, sondern bindet und fordert fortlaufend neues Kapital um die Kreditkosten zu finanzieren.

Die Nebenkosten der Bewirtschaftung und die Instandhaltungskosten, trägt bekanntlich auch der Eigentümer, ein Immobilienmieter in der Regel nicht. Dieser Punkt wird in so machen Beratungsgesprächen sträflich vernachlässigt, obwohl die Nebenkosten mittlerweile zur „zweiten Miete“ geworden sind.

Was für die selbstgenutzte Immobilie gilt, gilt erst recht für die vermietete Immobilie. Auch der Zufluss aus Mieteinnahmen stellt im schlechten wirtschaftlichen Zeiten keine zuverlässige Einnahmequelle mehr da. Die Reallöhne der Mieterschaft sinken oder stagnieren bestenfalls, Mieterhöhungen kann man getrost vergessen. Somit kann der Ertragswert der Immobilien nicht aus sich heraus gesteigert werden. Diese Entwicklungen sind den finanzierenden Banken nicht entgangen, sodass die Beleihungsgrenzen der Immobilie nicht weiter erhöht werden können. Nur bei guter Bonität sind Fremdfinanzierungen überhaupt noch durchführbar, wenn das Investitionsobjekt im erwarteten Ertragswert fällt.

Die Immobilie ist in Deutschland damit nicht der sicher Hafen, wie uns die Immobilienbranche gern glauben lassen will. Sie ist genauso risikobehaftet, wie ein Aktienkauf an der Börse, dass Risiko tragen Sie, nicht die Bank!

Neben den sinkenden Reallöhnen trägt auch der fehlende Nachwuchs der Deutschen dazu bei, dass auf der Nachfrageseite „tote Hose“ herrschen wird. Somit ist die Immobilie kein taugliches Vehikel für Ihre finanzielle Freiheit und das trotz der niedrigen Kapitalmarktzinsen. Allein die Inflationserwartungen für die Jahre 2010/2011 werden die Immobilienpreise bestenfalls nominell stützen. Auch eine Neuordnung des Geldwesens, infolge eines möglichen Staatsbankrottes ist kein überzeugendes Argument für einen Immobilienkauf. Im Vergleich zu Sparguthaben ist hier natürlich die Immobilie in Vorteil, da Sie nicht völlig entwertet werden kann. Jedoch zeigt der Gesetzgeber in solchen Sondersituationen, dass er kreativ ist, wenn es um das Abschöpfen von Gewinnen geht. Das Lastenausgleichsgesetz vom 14. August 1952 (Fundstelle: BGBl I 1952, 446) zeigt, dass selbst schuldenfreies Grundeigentum durch Zwangsbelastung herangezogen werden kann. Aber bevor ein derartiger Eingriff in die Geldordnung erfolgt, werden subtilere Maßnahmen ergriffen. Die Wiedereinführung der Vermögenssteuer oder die bloße Erhöhung der Grundsteuer lassen erkennen, wer für die Schulden des Staates bürgt, nämlich der Staats-„Bürger“! Möglicherweise gibt es auch etwas Neues aus dem Finanzministerium, wie z.B. den „Immo-Soli“, für alle Immobilieneigentümer ... lassen Sie sich überraschen, die Grundbücher werden sowie so gerade digitalisiert!

Fazit:
Der Immobilienkauf ist auch in einem inflationären Umfeld nicht die erste Wahl. Selbst bei einer Währungsreform oder einem Staatsbankrott werden Sie nicht als großer Gewinner dastehen. Das Lastenausgleichsgesetz von 1952 zeigt, dass es selten gut ist, wenn man scheinbar richtig mit seiner Investition liegt, und der Staat falsch. Einen „free lunch“ durch die Immobilienanlage wird es nicht geben, denn nur die Schulden des Staates werden im Bankrottfall gestrichen, Ihre bleiben bestehen!